Conceptos importantes del contrato de alquiler

Qu es un contrato de alquiler?

Qu es un contrato de alquiler? Qu es un contrato de alquiler?

El contrato de alquiler es el documento que firma la parte locadora (propietario) y la parte locataria (inquilino), donde se determinan las responsabilidades de ambas durante el perodo establecido en el mismo, en el cual el locador cede el uso del inmueble de su propiedad al locatario, a cambio del pago de una renta (generalmente mensual) y otros gastos tambin establecidos en el mismo.

Qu gastos del inmueble pertenecen a cada parte?

Dentro del contrato de locacin o alquiler es necesario establecer minuciosamente, mediante una cantidad variable de clusulas, los derechos y obligaciones de cada parte, especialmente las obligaciones econmicas que derivan de esta relacin.

Los gastos estn compuestos por los siguientes conceptos:

  • Renta
  • Expensas
  • Impuestos
  • Servicios
  • Lnea telefnica
  • IVA (en caso de alquileres comerciales)

Renta:

La renta es el importe que el locador percibe por parte del locatario a cambio del uso del inmueble. El importe de la renta se establece en el contrato de alquiler, as como el perodo que cubre dicho importe (generalmente mensual), y los ajustes que se establezcan durante el perodo de duracin del contrato. En general se celebran contratos de una duracin de dos aos para viviendas familiares, y de tres aos en caso de alquileres comerciales.

En panoramas de inflacin como el que vivimos actualmente, y desde hace ya varios aos, se acostumbra establecer en el contrato un ajuste anual de entre un 25 y un 35% para el segundo ao con respecto al monto del primer ao. Actualmente, tambin hay locadores que, ante la incertidumbre, prefieren celebrar contratos con un ajuste semestral de entre un 12 y un 15%, lo que impacta negativamente en el bolsillo del inquilino.

Cualquier tipo de ajuste debe ser establecido por contrato y firmado por ambas partes. En caso de propietarios ms flexibles, se podr establecer una clusula de ajuste que responda a los indicadores econmicos oficiales, determinando que el ajuste (anual o semestral) ser del mismo porcentaje que el porcentaje de inflacin publicado por una determinada entidad en un determinado perodo.

Expensas:

Son llamadas expensas los gastos administrativos de un edificio de departamentos. Lo indicado en el caso de edificios, de cualquier tamao y cantidad de unidades, es establecer un consorcio que agrupe a todos los propietarios, y nombrar un administrador para que pueda realizar la recoleccin del dinero para afrontar los gastos del edificio (correspondientes a servicios centrales, salario y cargas sociales de encargado, tareas de mantenimiento, arreglos generales, impuestos, etc.) y se encargue de realizar los pagos correspondientes y gestionar los mantenimientos requeridos, de acuerdo a lo recolectado.

Las expensas generalmente se dividen en dos grupos, las ordinarias y las extraordinarias.

Las expensas ordinarias son las que hacen al da a da del funcionamiento del edificio, como el pago del salario del encargado o personal de limpieza, la desinfeccin, el mantenimiento del tanque de agua, la compra de elementos y productos de limpieza, etc., y generalmente se establece en el contrato que este gasto sea responsabilidad del inquilino, que deber abonarlas mensualmente, adems del pago de la renta al propietario.

Por otro lado, las expensas extraordinarias responden precisamente a gastos que se dan de forma extraordinaria y que son propios del inmueble o del edificio, gastos que hacen al valor de la propiedad, como pueden ser arreglos estructurales o mejoras estticas de sectores de acceso pblico en el edificio, y generalmente se establece en el contrato que el responsable del pago de las mismas es el propietario.

Es muy importante incluir una clusula dentro del contrato que contemple la responsabilidad del pago de las expensas en cada caso. Tambin hay propietarios que prefieren ofrecer un monto de renta y expensa en una modalidad llamada paquete, aumentando el monto de la renta en relacin al de las expensas ordinarias habituales, y continuar siendo ellos responsables del pago a la administracin. En este caso, es tambin importante incluir una clusula que determine claramente cul es el monto mensual acordado de este paquete, y que aclare que la responsabilidad del pago de expensas de cualquier tipo corre por parte del locador.

Impuestos:

En la Ciudad de Buenos Aires, este concepto se refiere generalmente al ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza). Es un impuesto municipal que se puede pagar de forma mensual o anual.

Es importante establecer en el contrato quin ser responsable del pago del mismo durante el perodo del contrato para evitar inconvenientes con acumulacin de deudas y sus correspondientes intereses.

Servicios:

Este concepto se refiere al suministro de electricidad, agua y gas, que se cobran a partir del consumo, por lo tanto siempre son responsabilidad del inquilino, salvo excepciones muy especiales.

Es necesario incluir una clusula de indique explcitamente cules son los servicios que sern obligacin del inquilino, de lo contrario, no ser posible reclamar eventuales deudas. El pago de estos servicios ser responsabilidad del locatario durante exactamente el perodo del contrato, y en caso de ser necesario, debern calcularse valores proporcionales de consumo.

El propietario podr pedir al inquilino la presentacin perodica (mensual, trimestral, semestral o anual) de los comprobantes de pago de servicios, as como el pago del ABL, expensas correspondientes y lnea telefnica.

Lnea telefnica:

En caso de contar con lnea telefnica en el inmueble locado, ser necesario establecer la responsabilidad de pago de la mismo. Actualmente muchas personas prefieren evitar el costo de una lnea hogarea, considerando la expansin constante de la red de telfonos celulares, y a su vez, muchos propietarios prefieren conservar la lnea de telfono, aunque no se le d uso.

Esto se deber conversar entre ambas partes y establecer cmo ser el pago de la misma. Se puede acordar el pago total por una de las partes, o dividir el costo fijo de mantenimiento a cargo del propietario y el consumo a cargo del inquilino. Cualquiera sea el caso, se deber establecer explcitamente cmo se abonar la lnea, y tambin se deber aclarar en el contrato cul es el nmero telefonico correspondiente, para evitar confusiones y posibles deudas.

IVA:

En el caso de alquileres comerciales, como ser locales, oficinas, galpones o cualquier otro inmueble destinado a una actividad comercial, el contrato, adems de ser firmado por un mnimo de tres aos de duracin, en lugar de dos, tambin deber considerar el pago de IVA (Impuesto al Valor Agregado) por parte del locatario sobre el monto total del contrato acordado, por determinacin de la AFIP, ente encargado de la recaudacin de este impuesto.

Adems de incluir una clusula dentro del contrato para aclarar esta situacin, es recomendable consultar con un contador u otro profesional idneo que asesore a ambas partes y a la parte mediadora, de ser necesario.

Documentacin del contrato de alquiler

Documentacin del contrato de alquiler Documentacin del contrato de alquiler

Otro punto importante a tener en cuenta es la verificacin de datos. Cada parte que firma un contrato de alquiler asume compromisos con la otra, y por eso es sumamente importante, teniendo en cuenta que generalmente las partes no tienen una relacin previa, que se verifique la veracidad de toda la documentacin.

En relacin al inmueble que se cede al inquilino, el propietario debe avalar su condicin presentando la escritura de dicho inmueble a su nombre. El inquilino puede decidir realizar una verificacin de dicha escritura en el Registro de la Propiedad para comprobar su veracidad, aunque generalmente no se realiza, y queda a consideracin personal este paso.

El propietario, por su parte, debe comprobar la solvencia del inquilino para hacerse cargo de los pagos establecidos en el contrato. Por este motivo, generalmente se pide al inquilino que presente una serie de documentos que avalen su situacin y den tranquilidad al propietario.

Documentacin requerida al inquilino:

Recibo de sueldo o comprobante de ingresos:

Documentacin requerida al inquilino Documentacin requerida al inquilino:

El inquilino presentar el comprobante correspondiente, avalando los ingresos que percibe, que debern ser coherentes con el monto total que se compromete a pagar por mes. Esta documentacin ser verificada por el propietario, pero no ser necesario incluirla en ninguna clusula del contrato.

Informe Veraz o verificacin crediticia:

Se realiza una investigacin bsica para corroborar que el inquilino no cuenta con deudas anteriores a la firma del contrato, que luego puedan interferir en el cumplimiento del mismo. En este paso, tambin pueden requerirse referencias de anteriores locadores con quienes el inquilino haya celebrado contratos del mismo tipo. Tampoco se requiere incluir los datos investigados dentro del contrato.

Informe de dominio de la garanta:

El propietario pedir al inquilino que presente una propiedad como garanta del cumplimiento del contrato. Se realizar entonces un informe de dominio sobre ese inmueble para verificar la veracidad de los datos otorgados y avalar la garanta. Actualmente algunos locadores tambin aceptan seguros de caucin emitidos por entidades bancarias, como reemplazo de la garanta inmueble. Los datos de dicha garanta debern ser incluidos explcitamente dentro del contrato, como una clusula separada, que deber relacionarse con una clusula que establezca el modo de litigio que se ejecutar en caso de incumplimiento del contrato por alguna de las partes.

Informe de inhibicin sobre el titular de la garanta:

En caso de presentar un inmueble como garanta, se requerir adems un informe de inhibicin sobre el titular de dicho inmueble para evitar situaciones de fraude. Estos datos tambin debern detallarse dentro del contrato.

El contrato de alquiler es un acuerdo entre partes para el usufructo de bienes de alto valor econmico, y con una responsabilidad socioeconmica muy importante, ya que afecta directamente a la vivienda de las familias y/o a la actividad comercial de las personas. Por este motivo, es necesario que el contrato de alquiler sea lo ms claro y completo posible, sin dejar margen a libres interpretaciones que puedan afectar a una o ambas partes.

Articulo Escrito Por - Carla Piccini.

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