Preguntas Frequentes - Rubro Inmobiliario

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Respuestas a las preguntas mas frecuentes sobre alquiler de inmuebles.

Cundo existe locacin o alquiler de inmuebles?

Hay locacin de cosa o alquiler cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa y la otra a pagar por este uso o goce un precio determinado en dinero.

Cmo se denomina a las partes del contrato de locacin?

Al que paga el precio se lo denomina locatario, arrendatario o inquilino. Al que recibe el pago y da en alquiler el inmueble se lo denomina locador o arrendador.

Es necesario que el contrato de alquiler se formalice por escrito para que sea vlido?

Si bien los contratos de alquiler deben formalizarse por escrito, la forma escrita, impuesta por la ley, no es condicin para la existencia misma del contrato, slo se requiere a los efectos de probar su celebracin.

Se puede convenir el pago en cualquier moneda?

No. Debe convenirse el pago en moneda de curso legal, que por ley de Convertibilidad puede ser tanto en pesos como en dlares. La fijacin del precio inicial de la locacin o alquiler no reconoce restricciones legales, as como tampoco la convencin de pago de expensas, impuestos u otros rubros.

Cules son los plazos mximos y mnimos?

Con respecto a los plazos mnimos la ley diferencia a las locaciones segn para qu destino vayan a realizarse: si se trata de locaciones con fines de vivienda, el plazo mnimo ser de 2 aos; para los restantes destinos (comercio, industria, ejercicio de profesiones, etc.) dicho plazo ser de 3 aos. En base a esto, cuando los contratos de alquiler se celebren por trminos menores sern considerados como formulados por los plazos legales. Quedan exceptuados de este rgimen:
  • las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as como tambin las destinadas a su personal, las que podrn pactarse libremente.
  • las locaciones de viviendas amuebladas para fines tursticos en zonas aptas para ese destino, que tendrn un plazo mximo de 6 meses.
  • las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos, y los que formen parte de un inmueble destinado a vivienda que hubieren sido locados , por separado, a dichos efectos, para los que rige tambin la libertad de contratacin.
  • las locaciones de puestos de mercados o ferias no necesitan acogerse al plazo mnimo legal.
  • las locaciones en que los Estados Nacional o Provincial, municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos, no estn sujetas al trmino mnimo legal.
En cuanto al plazo mximo, la ley establece que el contrato de locacin no puede hacerse por mayor tiempo que el de 10 aos. El que se hiciere por mayor tiempo quedar concluido a los 10 aos.

Y qu pasa si, transcurrido el perodo establecido en el contrato, se contina con la locacin?

Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgar que hay tcita reconduccin (renovacin automtica del contrato), sino la continuacin de la locacin concluida, y bajo sus mismos trminos, hasta que el locador pida la devolucin de la cosa; y podr pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.

Los pagos deben pactarse siempre por perodos mensuales?

S, es un requisito que establece la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratacin que se establece como regla general para todos los contratos.

Se pueden pactar clusulas de ajuste de los alquileres?

No, se castiga este tipo de clusulas declarndolas nulas, desde que la Ley de Convertibilidad prohibi todo tipo de indexacin.

Qu diferencia hay entre la fianza y el depsito en garanta?

La fianza es un contrato (accesorio al de locacin), que se configura cuando una de las partes (fiador o garante) se obliga accesoriamente por un tercero (el locatario), y el acreedor de ese tercero (el locador) acepta su obligacin accesoria. En otras palabras, el fiador es una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes al locatario. En cambio, el depsito en garanta implica la entrega de una suma de dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locacin. La fianza tambin garantiza igual evento, pero es personal.

Se pueden pactar pagos anticipados?

La ley prohibe al locador la exigencia de pago de alquileres anticipados por perodos mayores de un mes; y de depsitos en garanta por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado. La violacin de estas disposiciones legales facultar al locatario, segun la ley, a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso. Tal prohibicin no rige para las locaciones cuya finalidad no sea habitacional .

Se puede pactarel cobro del valor llave?

El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locacin destinada a comercio, industria, etc., no ha sido prohibido para dichas locaciones, sino slo para las destinadas a vivienda.

Puede el locatario dar por terminado el alquiler antes del perodo pactado?

La Ley de Locaciones Urbanas en el captulo en que trata "Locaciones de Inmuebles destinados a Vivienda" dispone que el locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relacin locativa, resolver (terminar) la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. Tambin dispone la ley que si se ejerce esta opcin durante el transcurso del primer ao del contrato, se deber abonar al locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio de alquiler, y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho plazo.

Qu sucede en caso de fallecimiento del locatario?

En caso de fallecimiento del locatario (o de abandono de la locacin, agrega la ley), el arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un ostensible trato familiar.

Qu ocurre si la garanta es comprada?

En este caso puede ocurrir que el inmueble que es objeto de este tipo de maniobra est embargado o hipotecado. En tal caso, ante el incumplimiento del locatario, el riesgo de incobrabilidad aumenta.

Cmo se puede determinar que una garanta es comprada?

Para saber si una garanta es comprada se debe presentar en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble una solicitud (Formulario N 5) denominada "Solicitud sobre frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble determinado", para que el Registro informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre el inmueble del garante en los 90 das anteriores a la expedicin del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados, cabe presumir que la garanta podra ser comprada.Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra embargado o hipotecado o si est inscripto como bien de familia. El trmite puede ser efectuado por un particular siempre que lleve la firma de un escribano, abogado o martillero pblico.La solicitud puede efectuarse bajo dos formas: simple (el informe se obtiene dentro de los 8 das subsiguientes) o semiurgente (2 das).