4. Antes de la compra de una Propiedad en Buenos Aires

Antes de comprar una propiedad en Argentina, deberá encontrar un inmueble de su interés. Puede hacerlo con ayuda de una inmobiliaria, consultor inmobiliario o por sí mismo, mirando ofertas disponibles y guiado por una línea de trabajo administrativo a su nombre.

Si usted no posee un muy buen uso del idioma español es necesario tener un traductor oficial presente al momento de firmar el boleto, seña y escritura de la propiedad. Esto es para asegurar que ambas partes han entendido completamente las condiciones del contrato.

Buscar la propiedad

Hay numerosas maneras de buscar propiedades en Buenos Aires y Argentina, pero una de las más comunes es buscar vía Internet o diarios donde los dueños o agentes inmobiliarios publican las propiedades a la venta.

Internet
La Internet se ha vuelto en el último tiempo muy popular para la búsqueda y publicación de propiedades en Argentina, pero todavía hay muchos agentes inmobiliarios que están aprendiendo como funciona este proceso. Hay numerosos sitios como enbuenosaires.com donde los agentes inmobiliarios y dueños publican sus propiedades para venta o alquiler. Muchas personas pueden encontrar esta vía de búsqueda más fácil que otras tradicionales, porque uno accede a una lista de resultados marcando la propiedad que está buscando y tiene además la posibilidad de ver las fotos de la propiedad.

Diarios
Importantes diarios gráficos como La Nación y Clarín son los medios más tradicionales para publicar propiedades para venta o alquiler en Buenos Aires y Argentina. Los mismos cuentan con una extensa sección de listas de propiedades, pero como contrapartida, pueden ser difíciles de comprender para alguien que no está habituado a leerlas por más que hable español fluido, debido a que los agentes y dueños abrevian demasiado los textos para ahorrar espacio y dinero al publicar.

Manejar alrededor del barrio
Una forma común de los argentinos es buscar propiedades interesantes manejando alrededor de las calles de la ciudad de Buenos Aires mirando propiedades en venta o alquiler que pueden identificarse fácilmente por carteles señalizados por inmobiliarias para venta o alquiler. En los carteles usted puede encontrar el domicilio de la inmobiliaria que lo ofrece y el teléfono para contactarlos si desea combinar un encuentro para ir a ver la propiedad o preguntar por precio y detalles como ser metros cuadrados o número de dormitorios.

Reserva

Una vez que usted encontró la propiedad de su interés y que se ajusta a los criterios de la clase de inversión que usted planea realizar, necesita hacer una oferta a la propiedad y dejar una reserva (anticipo de dinero) con el agente inmobiliario para sentar que usted quiere comprar la propiedad. La inmobiliaria deberá informar al dueño de la oferta y el propietario podrá aceptar, rechazar u optar por contraofertar el monto propuesto.

Para los dueños es usual dejar un precio por encima de los 5000 dólares del monto del que realmente están dispuestos a vender, por pensar que de esta manera dejan un margen de juego, siendo que las personas ofrecen siempre un precio más bajo del que tiene la propiedad.

En el momento que usted deja la reserva con el agente inmobiliario la propiedad debe sacarse del mercado y dejar de publicarse durante la semana de tiempo que el dueño tiene para aceptar, rechazar o contraofertar. Si la suma no es aceptada y no es posible llegar a un acuerdo, la reserva se le devuelve a usted y el agente inmobiliario puede volver a publicar y ofrecer el inmueble a compradores potenciales.

Algunas inmobiliarias, por sentir que su oferta es muy baja y que no harán suficiente dinero con el trato le dirán que la oferta para la propiedad ha sido rechazada aunque nunca hayan hablado con el dueño, con la esperanza de que usted haga una mejor oferta. Si la oferta es realmente muy baja, deberán decirle que no pueden aceptar una oferta así de baja y no aceptar la reserva.

Boleto de Compraventa

Cuando usted llega a un acuerdo con el dueño de la propiedad puede firmar el “Boleto de Compraventa” que cierra el trato de ambas partes. Al momento de firmar el Boleto, la inmobiliaria obtiene su pago y el comprador paga al dueño de la propiedad un porcentaje del total del precio de la propiedad, que usualmente ronda el 30%.

En el Boleto de Compraventa se deja constancia de quien será el escribano, y es buena idea tenerlo en persona para que lea el contrato en su totalidad antes de la firma y que usted entienda todas las condiciones.

Lo que garantiza el Boleto de Compraventa es que la transferencia de la propiedad se realizará en una fecha especificada en el contrato, y que el mismo día el comprador le dará al dueño el remanente del dinero que falta para comprarla.

En caso de que alguna de las partes se eche atrás, perderá un monto significativo de dinero. Si el comprador cambia de opinión acerca de la compra, no recuperará el porcentaje que ha dado al dueño de la propiedad; y si el dueño de la propiedad da la espalda, deberá retornar el doble de la suma que comprador le ha dejado como pena y compensación del inconveniente.

El contrato variará un poco dependiendo de la condición de la propiedad: si está en construcción o no, si el pago se realizará con una hipoteca, etcétera.

Si se compra una propiedad que está en construcción el Boleto de Compraventa es inevitable, y es la única manera de garantizar que la propiedad caerá en su posesión cuando esté terminada.
Después de que el Boleto se haya firmado, el escribano recibirá la posesión de todos los documentos de la propiedad, incluido título de propiedad, etcétera. Tendrá el deber de estudiarlos y asegurar que no haya nada que impida la venta de la propiedad. Y en caso de encontrar algo, el trato perderá validez y ambas partes recibirán su dinero sin penalizaciones.

Seña

También está la posibilidad de ir derecho a la Escritura después de haber decidido el precio de la propiedad. Esto se puede realizar sin firmar ninguna clase de documento, pero usualmente se firma una seña que sirve a propósitos similares que el Boleto de Compra Venta, pero en menor escala. Muchos agentes inmobiliarios le dirán que es aconsejable firmar antes el Boleto, pero esto se deberá más a que recibirán su paga antes.

El contrato de seña también debería ser leído por su abogado o escribano antes de ser firmado, para que entienda bien todos los términos. El comprador dejará al dueño de la propiedad un monto más pequeño al del Boleto de Compraventa, de alrededor 10,000 USS, y estarán atados a condiciones similares.

Escritura

La escritura es cuando toma lugar el pago final de la propiedad y donde mediante un escribano se transfiere el título de propiedad al nombre del nuevo propietario. Como la propiedad usualmente se paga en efectivo en dólares, debe asegurarse de que la firma de la escritura se realice en un lugar seguro, como ser un cuarto que pueda proveerle su banco. Las cuentas se contarán varias veces luego de que el escribano complete la escritura con la información detallada del nuevo propietario, la ubicación, las dimensiones específicas de la propiedad y cualquier línea de teléfono que venga junto al inmueble.

El escribano certificará entonces que ha estudiado todos los títulos y que el dueño de la propiedad no posee ninguna restricción para poder vender la propiedad, como ser deudas o hipotecas sin pagar. Todos firmarán la escritura y el escribano entregará al nuevo dueño una copia del nuevo título de propiedad.
El antiguo dueño de la propiedad puede proveer al comprador una lista de reglas que se aplican al edificio donde está ubicada la propiedad en cuestión, pero esto mismo se podrá encontrar también en posesión del administrador del edificio.

El dueño de la propiedad tratará de convencerlo de dejar sentado en la escritura un precio menor al de la compra, para intentar evitar impuestos y sospechas respecto de dónde se invertirá el dinero recién adquirido. Esto no es recomendable, además el gobierno está intentando sacar una nueva ley obligatoria para todas las transacciones de propiedades, para que estén públicamente registradas y evitar las actuales distorsiones de precios.