7. Comprar una Propiedad y Ofrcerla en Alquiler

Después de que la propiedad ha sido renovada y amoblada, está lista para alquilarse a sus futuros inquilinos. Esto puede hacerse publicando en privado la propiedad en Internet y periódicos, o con ayuda de una inmobiliaria que trabajará junto a usted para encontrar el inquilino, y en caso de que usted viva en el exterior, lo ayudará además a cobrar el alquiler y contratar un servicio de que vaya en el recambio de inquilinos.

Inmobiliarias

Hay inmobiliarias alrededor de toda la ciudad de Buenos Aires, por lo cual muchas veces podrá encontrar más de una por cuadra. Algunas son más grandes que otras. Generalmente, trabajar con una inmobiliaria pequeña de específicos tipos de alquileres será más efectivo para alquilar su propiedad más seguido. Una inmobiliaria con una extensa cartera de propiedades para alquilar suele causar que su propiedad caiga de la lista y esté desocupada por mayores lapsos de tiempo.

Las inmobiliarias de menor tamaño estarán impacientes por alquilar su propiedad y seguramente su inmueble sea uno de los pocos que tengan en oferta. No obstante, asegúrese de que trabajan bien y son confiables.

Las inmobiliarias cobran entre el 15 y el 20 % del ingreso mensual que usted adquiere de su propiedad. Este porcentaje usualmente puede ser negociado, pero sea cuidadoso de no compartir muy poco porque podría llevar a que la inmobiliaria desatienda su inmueble y alquile en su lugar otros que le den comisiones más altas.

Trabajar con más de una inmobiliaria incrementará las probabilidades de tener su propiedad ocupada por más tiempo, pero siempre tenga presente que los agentes inmobiliarios tengan conocimiento de esto para que no aparejar problemas como tener un doble alquiler.

Algunas inmobiliarias tendrán propiedades propias que haya publicado en el mercado para alquileres temporarios, en este caso, es aconsejable no trabajar con estas inmobiliarias porque intentarán alquilar primero sus propiedades y luego las de sus clientes.

La mayoría insistirá en que su inmueble será su prioridad, pero el hecho es que ellas harán más dinero alquilando sus propiedades primero. Si usted está viviendo fuera de Argentina, un buen agente inmobiliario es esencial, ya que será la persona encargada y en condiciones de organizar todo: desde cobrar el alquiler, regar las plantas, garantizar la limpieza o la lavandería del recambio de inquilinos.

Aquileres 24 meses

Los alquileres 24 meses son una opción común entre los argentinos que alquilan propiedades en la ciudad de Buenos Aires. Estas clases de rentas garantizan que la propiedad proporcionará un ingreso por dos años y no traerá la molestia de estar preocupándose constantemente por los diferentes inquilinos que se hospedan.

Contratos 24 meses
Los contratos de alquileres de larga estadía se firman cada 24 meses, y usualmente la misma familia alquila la propiedad por varios períodos de 24 meses, y hasta la llaman su hogar cuando aún no han podido ahorrar suficiente dinero para comprar la propia.

Garantía
Cuando se alquila la propiedad por largo tiempo, usualmente se requiere una garantía de parte del inquilino que asegure al dueño de la propiedad que los meses de alquiler serán pagados. La misma, generalmente se presenta de parte de un miembro de la familia o pariente cercano en la forma de otra propiedad, que prueba que si el inquilino no paga su renta o destruye la propiedad, habrá una manera de que los inquilinos tomen dinero de ese capital para pagar los daños.

No necesita ser amoblado o renovado
Una de las ventajas de los alquileres 24 meses es que la inversión inicial de la propiedad no necesita ser tan grande como la de los alquileres temporarios, ya que el inquilino toma la propiedad por un período extenso donde usualmente realiza pequeñas renovaciones y mejoramientos de la propiedad. Los inquilinos también proveerán su propio mobiliario y utensilios de cocina, por ejemplo. Esto significa un gran costo en los comienzos de cualquier inversión destinada a alquileres temporarios.

El dueño no es responsable por honorarios y expensas
Cuando usted alquila su propiedad por 24 meses el dueño de la propiedad no está atado a la responsabilidad de pagar mensualmente expensas como gas y agua, que tampoco suelen estar cargadas al mantenimiento general del edificio.

Alquileres temporarios

Los alquileres temporarios traerán después de la importante inversión inicial mejores ingresos mensuales que los de 24 meses. Las propiedades con fines temporarios necesitan más participación y compromiso que los 24 meses, pero esto puede dejarse en manos de un agente inmobiliario de confianza que le cobrará un porcentaje del dinero que usted saque de su propiedad.

Contrato máximo de 6 meses
El máximo de duración para un alquiler temporario es de 6 meses, luego del cual, el contrato debe renovarse si el inquilino quiere quedarse. El alquiler se paga por anticipado, ya que los turistas que vienen al país comúnmente no tienen nadie que pueda actuar como el garante, poniendo la propiedad en riesgo de no obtener todos los pagos de los alquileres.

Contratos de sólo una semana de alquiler
Algunos alquilan su propiedad tan sólo por una semana, o hasta por días. Este dinero también se pagará por anticipado, y como la persona /s está /n quedándose por un tiempo menor, la renta es un poco más elevada que si el inquilino /s se hubiese quedado por un mes entero o seis meses.

Debe estar amoblado
Es muy raro que alguien quiera una propiedad de alquiler temporario que no esté amoblada, por lo que resulta un deber ofrecerlo debidamente amoblado, especialmente para los alquileres temporarios de lujo. Como seguro de que nada se romperá, el inquilino deberá dejar un depósito al dueño de la propiedad o agente inmobiliario que será retenido hasta que abandone la propiedad. Si llega a haber daños, el dueño de la propiedad tiene el derecho de tomar el dinero del depósito para amortizar los daños.

Proveer wifi, teléfono, cable, televisión, etc.
Como la propiedad se propone ser una clase de hogar temporario o una habitación más amplia que la de un hotel, necesita incluir Internet, cable y línea de teléfono para que el inquilino se pueda sentir confortable y el valor de la renta valga la pena.

Ubicación
La ubicación de los alquileres temporarios es muy importante. Deberían estar localizados en barrios como Recoleta, Barrio Norte, Retiro o Palermo; cerca de áreas turísticas y de transporte. El edificio debería ser bastante moderno, y si la propiedad está en un piso elevado, deberá asegurarse de que tenga un ascensor para que el inquilino no tenga que subir las escaleras. Será muy atractivo para muchos que tenga una linda vista. Si la propiedad está en un piso alto, ayudará a que tenga menos ruido de la calle, algo que puede molestar mucho si la propiedad está cerca de avenidas.

El dueño necesita pagar las cuentas y brindar al inquilino utensilios y toallas
Una de las principales diferencias entre los alquileres temporarios y los alquileres 24 meses es que en el caso de los primeros, el dueño es el responsable de pagar todas las cuentas y expensas de la propiedad. Esto es algo que necesita ser tomado en consideración cuando se calcula el ROI de un alquiler temporario y se deduce el total de la ganancia mensual que traerá la propiedad.