"Segunda Conferencia de Real Estate", por el Club Europeo y Deloitte.

El pasado martes 21 de agosto se desarroll la "Segunda Conferencia de Real Estate" en la Sala de Conferencias del Crculo Italiano, bajo la organizacin de los directivos del Club Europeo y el respaldo de la divisin de Corporate Finance de Deloitte Argentina.

"Anlisis de la coyuntura y perspectivas - Financiamiento en proyectos de Real Estate", fue el nombre del encuentro que despleg un ms que interesante debate sobre las inversiones de gran porte en Real Estate y su actual contra cara, la falta de acceso a la vivienda por parte de la clase media. Los disertantes invitados fueron Miguel Pesce, Vicepresidente Banco Central; Roberto Ledo, Director de Bullrich S.A.; Eduardo De Bonis, Socio a cargo del rea de Corporate Finance de Deloitte; e Issel Kiperszmid, Presidente de Dypsa International.


La primera exposicin estuvo a cargo del Doctor Roberto Ledo, quien ilustr la coyuntura del mercado inmobiliario argentino y acerc algunos casos de su experiencia como titular de Bullrich.
El especialista, centr el anlisis en la situacin post default de la Argentina y destac la recuperacin de volmenes de inversin tras el "ahorro interno, la liberacin de capitales luego del corralito y la llegada de inversores extranjeros al ver que Argentina brindaba valores comparativamente subvaluados respecto a sus pases de origen". As, barrios como "Palermo Hollywood, Soho y Puerto Madero" pudieron experimentar una transformacin indita, mientras "los metros cuadrados alcanzaron valores que han llegado incluso a triplicar valores previos a las crisis".
Por otra parte, la crisis habra producido una vacancia muy grande de oficinas, pero que se revirti al punto que "hoy no hay vacancia". La demanda de lugares de trabajo habra permitido llevar adelante importantes proyectos de oficinas, donde Barracas result muy beneficiada con el reciclaje de sus edificios fabriles y Bullrich lanz construcciones "por 300.000 metros cuadrados ".
A su vez, aunque en estos das "el mercado parece ms tranquilo y amesetado", para Ledo existiran lugares que seguirn en expansin por la misma mxima "location, location, location".
Ya que, cuando "400 hectreas con espejo de agua se venden hoy a seis dlares el metro", Argentina no dejara de resultar "una gran oportunidad, con un sistema ms sano que muchos otros pases".
No obstante, el experto fue crtico al declarar que el gran deber a saldar "es permitir el acceso al crdito a ciertos sectores de la poblacin para tener su propia vivienda", y cambiar el escenario actual, donde "no hay una poltica en este sentido y la relacin cuota ingreso no permite la posibilidad".


Ms optimista an fue la evaluacin del Vicepresidente del Banco Central, encargado de acercar a la audiencia la situacin macro econmica y su impacto en el mercado inmobiliario.
Con el caos que envuelve a los Estados Unidos, hoy estaramos viviendo la consecuencia del proceso que empez a ocurrir a comienzos de 2006, cuando en el pas del Norte decidi ejecutar nuevas polticas en funcin del contexto internacional, aumentando sus tasas de inters. Esta medida habra desencadenado el aumento de la tasa de los prstamos hipotecarios, que impact en todo el mercado.
Sin embargo, Miguel Pesce contempl a la Argentina como exenta del contagio, al tener otros valores de tasas de inters, escasez de operaciones por crditos y una poblacin que se relaciona con los prstamos hipotecarios de manera muy distinta a la de los Estados Unidos, "donde lo consideran un elemento de apalancamiento interno".
Nuestro pas parecera ms bien estar en el otro extremo, en medio de "un contexto extraordinario para el crecimiento, con altos precios de los productos que exportamos" y algunas "decisiones acertadas" tomadas desde el ministerio de economa luego del 2001. Un clima que respondera a distintos factores: "el alto nivel de reservas internacionales, la estabilidad del cambio, la situacin aceptable de endeudamiento pblico tras el canje, la solidez del sistema financiero y el hecho de que Argentina se encuentra cumpliendo el quinto ao de crecimiento sostenido".
En tanto, los motores internos del auge seran el "supervit fiscal" y la "reduccin de la tasa de desempleo, que en la crisis alcanz un 26 % y quizs esta semana ya sea de un dgito".
Tambin habra sido importante el rol del sector de la construccin, "que luego de tres aos de recesin y una cada del 53%, fue uno de los sectores ms recuperados que logr estar un 24% encima de los picos de la dcada del 90". Este ao, los niveles de crecimiento se habran mantenido, aunque "no en el mismo nivel de antes".
A nivel externo, habra favorecido el fenmeno de la sustitucin de los combustibles fsiles por biocombustibles, junto al crecimiento sostenido de pases de alta poblacin como China e India.
En medio de una atmsfera tan esperanzadora, el nico escollo mediato a paliar sera "garantizar un nivel mnimo de ahorro en la familia" y reducir "la brecha entre el ingreso medio de la poblacin y el nivel de la cuota". Un problema que obligara a los an integrados, a trabajar "11 aos con un salario medio formal" para poder acceder a un departamento usado.
Como novedad, desde el Banco Central habran empezado a elaborar posibles salidas integradoras, al proponer "alentar el desarrollo del mercado hipotecario cambiando regulaciones, exigencias de capitales mnimos al otorgar un prstamo con garanta hipotecaria y permitiendo mecanismos de evaluacin de ingresos no directamente ligados a la justificacin de ingresos", e invitar sin suerte al Estado, a compartir "una poltica pblica con subsidios para las hipotecas".
Pero ms all de los intentos fallidos, la clave se traducira en "diversificar soluciones para la clase media y baja", y empezar a valorar al primer estrato como actante fudamental de apalancamiento.


Muy distinto fue el tono que aviv la exposicin de Issel Kiperszmid, el Presidente de Dypsa International autodenominado "crislogo de profesin".
Ante todo, el economista aconsej mirar al mercado nacional como una ruta oscilante de anormalidades, donde "cada crisis debe ser considerado una variable endgena". De aqu que, antes de pensar el producto a desarrollar, siempre habra que "estudiar los riesgos y necesidades de la poblacin".
A diferencia de otros colegas del panel, Kiperszmid fue ms all al animarse a desentraar las amenazas y desaceleraciones que estaran mostrando algunos indicadores bsicos del Real Estate.
Por ejemplo, el Indicador Sinttico de la Actividad de la Construccin (ISAC), estara dando cuenta del alza del valor de los terrenos por las expectativas de los desarrolladores. Los costos superaran la tasa promedio, y sumados a la carga impositiva, excederan la ganancia del producto final, haciendo que "al desarrollador le quede menos dinero".
Adems, el alza sostenida de los valores de los inmuebles habra producido una "sensibilidad es muy grande" a bajar o subir, fuertemente condicionada por el dbil devenir del dlar.
Sin embargo, resultara muy positiva la participacin de los capitalistas extranjeros que siguen apostando en inversiones cuando encuentran proyectos slidos, ya sea para fines de viviendas propias o inmuebles de renta. Por esto, el licenciado alent a la audiencia: "con muy poco se puede hacer", slo se debera "tomar una poltica activa de vender en el exterior", pensar soluciones serias a corto plazo para asistir la demanda de los sectores medios y tomar medidas en pos del aumento sostenido de la actividad inmobiliaria.
Se trata de dar vuelta la balanza, "encontrar un marco de dilogo pblico-privado" que pugne para que la clase media que hoy debe "trabajar 140 meses" para comprar su propiedad, pueda acceder aunque sea por ajuste salarial, "a su vivienda, en la localizacin y forma que les parezca ms beneficiosa".


Por ltimo, intervino el panelista Eduardo De Bonis, acadmico y socio de Deloitte and Touch, que despej algunos mitos del sector inmobiliario y brind alternativas para conseguir financiamiento.
En primer lugar, aconsej a todo desarrollador conocer en profundidad los riesgos a correr, para estar en condiciones de ejecutar alternativas de mitigacin y alcanzar resultados exitosos.
El paso inicial sera conocer a los promotores y socios, indagando en su historia y solidez financiera. Determinar la estructura financiera, los participantes, la inversin a realizar y el plazo de trmites a cumplir para cada etapa. Luego, estudiar las debilidades de la construccin, como "desvos de plazos, solidez de la empresa contratista y contratos legales".
Tercero, analizar el aspecto comercial, donde es necesario realizar una buena "ecuacin de timing y precio" e investigar al operador del negocio. Definir "cantidad de precontratos, informes comerciales y ver a dnde va el capital y a dnde la deuda".
Pero ms all de las debilidades existentes, la premisa a cumplir es "que siempre es mejor hacer parte de algo que no hacerlo". Por esto, habra que tomarse tiempo para "buscar los socios, auditar a las empresas constructoras y mostrar solidez". Ser muy cautelosos y trabajar con investigaciones e informes "para dar una propuesta con calidad y tratar anticipadamente soluciones ante riesgo comercial".
Respecto al camino del financiamiento, opin que "hay dificultad de fondeo a largo plazo e inconvenientes para securitizar hipotecas" amenazadas por el futuro de la moneda norteamericana.
Sin embargo, "no es cierto que en el mercado no hay crdito bancario para proyectos de Real Estate", aunque reconoci que es bastante limitado. "Es poco pero algo hay", y ante usuales "planes poco bancables" se puede obtener la aprobacin mediante el recorrido pormenorizado de los pasos sealados.
Y es relativo tambin el hecho de que "los inversores institucionales no invierten en proyectos de la economa real", porque se habran presentado "actores vidos como las AFJP" muy interesados en desarrollar productos vinculados al rea.
Por tanto, aunque hay ciertos elementos de crecimiento resta aunar innumerables fuerzas de momento, porque "el salto que se necesita para ir al gran mercado no se ha dado, hay pocos antecedentes y alta incidencia de proyectos fallidos".
Y un buen comienzo para De Bonis sera repensar la vigencia de un impuesto que "condiciona a toda la estructura e impide numerosos proyectos", el famoso gravamen de la transferencia de inmuebles.